房天下APP
扫码或在应用市场
搜索“房天下”下载
很多人在了解物业相关条例的时候，都想知道业主大会究竟有哪些权益？物业合同的签署有何种保障？别急，接下来将为您一一分解~
城市分割线
业主大会、业主委员会作决定时有哪些限制？其决定违法时怎么办？
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，怎么办？
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依法请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。
业主大会和业主委员会怎样应对小区内损害他人合法权益的行为？
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为“损害他人合法权益的行为”：
（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（3）违反规定进行房屋装饰装修；
（4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
前期物业服务合同应于何时签订？其具有哪些法律特征？
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同有以下特征：
（1）前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。
（2）前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。
（3）前期物业合同是要式合同，即法律要求必须具备一定形式的合同。
前期物业服务合同的法律效力延续到什么时候？
前期物业服务合同可以约定期限；但是，限期未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合事终止。
也就是说，前期物业服务合同按照约定的期限履行结束，只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业，进入了正常的物业管理阶段，则前期物业管理就不再有存在的必要，自动终止，终止的时间以来主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时为准。
物业共用部位、共用设施设备包括哪些?建设单位可否对其处分？
物业共用部位、共用设施设备，是物业管理区域内，业方专有房屋以外的，属于全体业主共有所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。根据我们目前的有关规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，共用的、上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业共用部位、共用设施设备为全体业主共同所有或者使用，建设单位无权对之擅自进行处分。但是在实践中，建设单位擅自处分归业主所有或者使用的物业共用部位、共用设施设备，侵害业主合法的财产权利的情况比较突出，因此《物业管理条例》特别强调：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”
物业承接、验收的相关资料如何交接？
在办理物业承接、验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。物业服务企业承接物业时，还应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
物业管理用房应由建设单位还是物业服务企业配置？
建设单位应当按照物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
什么是物业的保修责任？物业的保修责任由谁承担？
物业保修责任，是指建设单位有对物业竣工验收后在保修其他出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。
虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与保修范围内的房屋维修由建设单位承担担首要责任。因此，《物业管理条例》明确规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期限与保修范围以外的物业维修、保养，由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。
没有房天下通行证？马上注册一个
很多人在了解物业相关条例的时候，都想知道业主大会究竟有哪些权益？物业合同的签署有何种保障？别急，接下来将为您一一分解~
城市分割线
业主大会、业主委员会作决定时有哪些限制？其决定违法时怎么办？
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，怎么办？
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依法请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。
业主大会和业主委员会怎样应对小区内损害他人合法权益的行为？
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为“损害他人合法权益的行为”：
（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（3）违反规定进行房屋装饰装修；
（4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
前期物业服务合同应于何时签订？其具有哪些法律特征？
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同有以下特征：
（1）前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。
（2）前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。
（3）前期物业合同是要式合同，即法律要求必须具备一定形式的合同。
前期物业服务合同的法律效力延续到什么时候？
前期物业服务合同可以约定期限；但是，限期未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合事终止。
也就是说，前期物业服务合同按照约定的期限履行结束，只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业，进入了正常的物业管理阶段，则前期物业管理就不再有存在的必要，自动终止，终止的时间以来主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时为准。
物业共用部位、共用设施设备包括哪些?建设单位可否对其处分？
物业共用部位、共用设施设备，是物业管理区域内，业方专有房屋以外的，属于全体业主共有所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。根据我们目前的有关规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，共用的、上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业共用部位、共用设施设备为全体业主共同所有或者使用，建设单位无权对之擅自进行处分。但是在实践中，建设单位擅自处分归业主所有或者使用的物业共用部位、共用设施设备，侵害业主合法的财产权利的情况比较突出，因此《物业管理条例》特别强调：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”
物业承接、验收的相关资料如何交接？
在办理物业承接、验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。物业服务企业承接物业时，还应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
物业管理用房应由建设单位还是物业服务企业配置？
建设单位应当按照物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
什么是物业的保修责任？物业的保修责任由谁承担？
物业保修责任，是指建设单位有对物业竣工验收后在保修其他出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。
虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与保修范围内的房屋维修由建设单位承担担首要责任。因此，《物业管理条例》明确规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期限与保修范围以外的物业维修、保养，由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。